Обеспеченность населения жильем и тенденции развития рынка жилья в регионах России
Исследования показали, что последнее десятилетие ХХ и начало XXI в. характеризуется в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. На протяжении 1990-х гг. новое строительство было низким по сравнению с предыдущими периодами, в течении десяти лет не проводилось ремонтных работ и имеет место износ многих существующих квартир. Так, по данным АИЖК, объем ввода в строй жилья с 61,7 млн. кв.м в 1990 г. до 33,8 млн.кв.м в 2002 г., т.е. падение объемов жилищного строительства составило 45%. Если в 2001-2003 гг. стала проявляться тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, то интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченности населения жильем. По данным Главного контрольного управления (ГКУ) Президента РФ, в 2002 г. выбытие фонда жилья достигло 50% вновь введенного в строй жилья.
Основная, ставшая традиционной, причина сложившейся ситуации – недостаток финансирования. Государство принимает слабое участие в процессе массового жилищного строительства, а ввод жилья за свой счет, несмотря на рост, сдерживается низким уровнем доходов населения.
Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.
Объем жилой площади, приходящейся на одного жителя России, по данным Госкомстата, составил в 2002 г. около 19,8 кв.м. По сравнению с 1998 г. этот показатель вырос всего на 5%, причем весь жилищный фонд России существенно уступает почти всем странам Европы. В России в среднем приходится 0,7 комнаты на человека, в то время как в странах Вышеградской группы (Венгрия, Словакия, Чехия) – 1,3-1,5 комнаты.
Показатель обеспеченности жильем растет в значительной мере за счет уменьшения численности населения (по сравнению с 1998 г. численность населения сократилась на 1,85%). Другим подтверждением данного вывода может служить тот факт, что на фоне роста показателя обеспеченности населения жильем в 2001 г. сократилось число и площадь проданных физическим лицам жилых помещений.
Износ жилищного фонда в последние годы составляет 70-75%. В России 40 млн.человек проживают в неблагоустроенных домах, а 4,16 млн. человек – в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод в действие нового жилья не перекрывает старение жилищного фонда. Если в 1995 г. ветхий и аварийный фонд составлял 37,7 кв.млн.м., то в 2002 г. он насчитывал 87,8 млн.кв.м. При этом 20% всего жилищного фонда нуждается в переоборудовании или реконструкции, а в малых городах 50% домов не имеют инженерного обеспечения. В улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждается более 80% населения страны. [6, 15]
Сложившаяся ситуация на рынке жилья свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса.
Анализ, проведенный специалистами АИЖК в 2002 г., выявил ситуацию в ряде регионов РФ: пропорциональную зависимость между уровнем доходов населения и обеспеченностью жильем. Коэффициент корреляции между данными показателями составляет 0,74. С ростом доходов населения повышается обеспеченность жильем, что является следствием увеличения числа сделок на рынке жилья.
Вместе с тем реальный платежеспособный спрос со стороны населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что, несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень жизни населения России остается низким.
Основным показателем, характеризующим состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв.м.) к среднему годовому доходу семьи (3 чел.). Коэффициент доступности составляет 5,55, т.е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществить накопления (не производя другие траты) в течении более пяти с половиной лет. [6, 18]
